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不同于母公司中海地产以“利润王”示人，中海物业的利润率一直不理想。

(资料图)

过去五年，这家物企的毛利率均值为18.4%，与同样具有央企背景的华润万象生活、保利物业相比，中海物业的毛利率较为逊色，仅优于同样面临低毛利率难题的招商积余；与民企龙头碧桂园服务过去五年平均32.52%的毛利率相比，中海物业短期内也难以企及。

今年上半年，中海物业的毛利率由2022年全年的15.9%回升至16%，较去年同期则提升了0.9个百分点，虽仍难言理想，但终究回归了上升轨道。但要达到行业平均甚至前列水平，中海物业仍需爬坡。

毛利率的回升得益于其对经营成本的有效管控及疫情防控成本归零。

上半年，中海物业直接经营成本增速为21.9%，低于营收增速。期内，其进一步加大了分包力度并优化人力资源结构，以提升生产能力及成本效益。

物业行业最大的成本是“人”，据财报介绍，中海物业通过优化专业岗位人员配置、精准用工等方式达到人工成本的不断优化和人工效能的逐步提高、人岗适配的效果，抵抗成本上涨带来的毛利率下降压力。

在业务规模持续增长的情况下，截至今年6月底，中海物业雇员数量较去年同期减少了5795名，为51630人，总员工成本减少约0.8%至30.291亿港元，人效提升明显。

据媒体报道，中海物业董事局主席张贵清在面向投资者的业绩会也表示，近两年尤其是上半年，整个市场从规模扩张开始转向效益。

实际上，利润率之外，中海物业其他财务指标今年上半年的表现都不错。

营收同比增长23.2%至71.63亿港元；若剔除人民币贬值的影响，以人民币计算的营收同比增加30.7%至62.748亿元。

多家物企发布盈警称将录得净利下跌，中海物业的股东应占溢利则同比上升39.2%至7.26亿港元。

营收净利双增主要得益于管理规模的扩大及增值服务业务的增长，截至今年6月底，中海物业在管面积较2022年底增加13.4%至3.633亿平方米，带动物业管理收入同比增长17.7%至51.63亿港元。

增值服务业务收入则同比大幅增加45.3%至19.17亿港元，占总营收的比重进一步提升至26.7%。

停车位买卖业务则受房地产市场下行影响，营收减少22.8%至8304万港元。

细分在管面积来看，非住宅项目新增在管面积占总新增在管面积的55.2%，对应合约额为14.289亿港元；新增住宅在管面积对应合约额则为15.377亿港元。来自独立第三方的新增在管面积占比则为74.5%，外拓成效明显。

据媒体报道，张贵清在面向投资者的业绩会上称，目前外拓市场竞争较为激烈，房地产整体处于下行状态，物管存量市场竞争尤其激烈，整个行业的收入增长是放缓的，但每年行业都有10亿平方米的增量，未来增量依旧可观。

增量增速放款、存量竞争激烈，中海物业在多个产品形态上进行了探索，以丰富营收来源。

今年上半年，中海物业住户增值服务业务营收同比增长56.9%至7.11亿港元，业态产品包括租赁协助、房产交易代理、家居生活服务等；非住户增值服务业务营收同比增长39.3%至12.05亿港元，产品覆盖商业综合体、写字楼、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院等。

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